前段時(shí)間，大家內(nèi)部討論，覺得疫情過后的上海樓市，會(huì)圍繞著改善置換為主的行情。
最近很多客戶都在問無外乎幾個(gè)問題。
問題1：XXX預(yù)算請(qǐng)問買在哪里呢？
問題2：我想自住，家里兩個(gè)娃，還有老人，請(qǐng)問我該買什么樣的房子？
問題3：我這個(gè)價(jià)格段，我想既要有不錯(cuò)的漲幅，同時(shí)我還需要有一定自住需求，該怎么選能兼顧呢？
以上三個(gè)問題是客戶問得最多的問題，其實(shí)他們都是一種共同的肖像，家里兩個(gè)娃，學(xué)歷較高，收入較高，平時(shí)工作比較忙，必須要老人過來同住帶娃，所以他們既要改善，同時(shí)作為家庭最大的資產(chǎn)也有漲幅回報(bào)率的考慮。
作為專業(yè)的樓市資訊號(hào)，這篇文章和大家聊聊，浦東不同價(jià)格段的改善標(biāo)的，該如何選擇。我們只聊改善，也就是單價(jià)在7萬(wàn)/㎡以上的板塊和盤，剛需3-5萬(wàn)/㎡的下次再聊。
01 18萬(wàn)/㎡以上不封頂
超過這個(gè)單價(jià)是上海頂級(jí)豪宅的價(jià)格，而在浦東來說，這個(gè)價(jià)格段，首選板塊那就是陸家嘴濱江一線了，同時(shí)也只有濱江一線才能承載如此高昂的價(jià)格，是新晉權(quán)貴最熱愛的板塊之一。例如湯臣一品，中糧海景等頂級(jí)豪宅盤。
另外還有一個(gè)板塊，就是前灘。前灘在2021年初的時(shí)候達(dá)到了20萬(wàn)/㎡的單價(jià)，甚至東方悅耀一度達(dá)到了22萬(wàn)/㎡的天價(jià)，但是前灘真的值這么貴嗎，我是持懷疑態(tài)度的。
為了保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，我還特意問了前灘的合作伙伴，晶耀名邸2期，154平米3500萬(wàn)，單價(jià)22萬(wàn)，東方悅耀18-20萬(wàn)/㎡。無論怎么說，前灘都已經(jīng)站上了18萬(wàn)/㎡這個(gè)價(jià)格段。
和陸家嘴一起，成為了浦東房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)。
02 14萬(wàn)-17萬(wàn)/㎡
這個(gè)價(jià)格段，基本上就是內(nèi)浦東的次新房的價(jià)格。而主流可以購(gòu)買的板塊，有聯(lián)洋社區(qū)、世紀(jì)公園、源深體育館附近等，其他的板塊例如楊東也有，但是選擇面偏少。
但房齡較老，大約在2004年左右。而這些浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)的社區(qū)，次新又是非常稀缺的，同時(shí)這些房子雖然算不上豪宅，但是也是頂級(jí)中產(chǎn)的改善天花板的板塊和產(chǎn)品。
例如：聯(lián)洋的仁恒河濱城、水清木華。
例如：源深體育館周邊的盛世年華。
例如：楊東僅仁恒公園世紀(jì)一個(gè)小區(qū)，房齡較新。
除此之外，中環(huán)旁的金橋頂級(jí)小區(qū)金橋瑞仕花園（2008年）、北蔡斐樂公園也都超過了14萬(wàn)/㎡的掛盤單價(jià)。
不過相對(duì)來說，我覺得金橋瑞仕花園的價(jià)格略高了，房齡并不突出，小區(qū)環(huán)境中等偏上，隸屬于金楊板塊，但是也不至于價(jià)格如此之貴，目前在售的幾套房源，均價(jià)在14.7萬(wàn)/㎡，還有的甚至掛了20萬(wàn)/㎡，簡(jiǎn)直要暈過去。
03 9萬(wàn)-13萬(wàn)/㎡
這個(gè)價(jià)格區(qū)間其實(shí)又可以分為兩類，11-13萬(wàn)/㎡和9-11萬(wàn)/㎡。而這兩個(gè)價(jià)格段，又代表著不同的地段。如果追求地段，可以選擇內(nèi)環(huán)，但是要犧牲房齡和小區(qū)的品質(zhì)；如果選擇小區(qū)品質(zhì)和房齡，那么內(nèi)環(huán)內(nèi)浦東是守不住的，就要在中外環(huán)之間選擇了。
|A：先來說11-13萬(wàn)/㎡這個(gè)價(jià)格區(qū)間|
這個(gè)價(jià)格段還是可以在內(nèi)浦東好好選擇的，例如花木的大唐、浦東世紀(jì)花園等；
例如楊東板塊的上海綠城；
例如源深體育館附近的香榭麗花園、陸家嘴花園等；
除此之外中環(huán)線旁的小區(qū)也是不錯(cuò)的選擇。
北蔡板塊是其中之一，大華錦繡華城悅豪斯、琺朵公館；陸家嘴錦繡前程和浦東星河灣等；板塊內(nèi)商業(yè)有巴黎春天，同時(shí)還有山姆會(huì)員店。其次13號(hào)線也是橫穿北蔡板塊的，可以快速抵達(dá)浦西的核心CBD產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
除了北蔡外，碧云板塊也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，藍(lán)天路附近的中天碧云、金橋愛建園、世茂湖濱花園。
相比較于北蔡，碧云板塊這個(gè)價(jià)格段的房子房齡更老，北蔡的房子相對(duì)較新，這和碧云板塊在人們心目中的地位要高于北蔡有直接關(guān)系，畢竟碧云也是上海浦東的富人區(qū)之一，也是國(guó)際化社區(qū)。
另外，12萬(wàn)/㎡左右，還有一個(gè)小區(qū)，隸屬于張江，因?yàn)閷?duì)口張集學(xué)區(qū)，所以價(jià)格非常高，那就是張江湯臣豪園。
2020-2021年上海牛市，張湯小區(qū)也是上海最先啟動(dòng)的小區(qū)，巔峰時(shí)候，價(jià)格一度高達(dá)17萬(wàn)/㎡，甚至把地段更好的聯(lián)洋花木按在地上摩擦。
不過隨著市場(chǎng)冷靜后，張湯也是回落最快的小區(qū)，目前價(jià)格在12-13萬(wàn)/㎡左右。
|B：再來說下9-11萬(wàn)/㎡的單價(jià)適合在哪里選擇|
這個(gè)價(jià)格段，就是圍繞著金色中環(huán)來選擇了，可以選擇三林、楊思、北蔡、御橋和金橋等，當(dāng)然還有唐鎮(zhèn)二手房和森蘭二手房。
三林和楊思：地地道道的前灘輻射區(qū)，這個(gè)價(jià)格段，在楊思可以選擇高青路附近，例如尚東國(guó)際、翰城國(guó)際等小區(qū)。
如果選擇三林，可以看下灣流域、中房櫻桃苑、金誼河畔、金色雅筑和環(huán)球翡翠灣等。
在三林板塊還有一個(gè)梯隊(duì)學(xué)區(qū)，那就是明珠C，而一梯隊(duì)學(xué)區(qū)的分校，在浦東的內(nèi)環(huán)外，還是非常稀缺的。對(duì)口的東方濱港園、金色里程和新里程都可以選擇。
再來說下北蔡，三林是中等中產(chǎn)改善的板塊、北蔡是中級(jí)中產(chǎn)改善的板塊、聯(lián)洋是中產(chǎn)改善的天花板，這三個(gè)梯度，那么這個(gè)價(jià)格段，在北蔡是個(gè)不錯(cuò)的選擇，例如對(duì)口昌邑的11街區(qū)。
另外御橋也是一個(gè)選擇，萬(wàn)科海上傳奇、地杰F區(qū)和仁和都市花園，這三個(gè)小區(qū)幾乎均價(jià)都已經(jīng)突破了10萬(wàn)/㎡，而這三個(gè)兄弟，最重要的特色就是房齡新。
其次，另外一個(gè)金色中環(huán)板塊，金橋金楊也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。例如東方知音苑和碧云新天地三期。
最后就是唐鎮(zhèn)和森蘭了，兩個(gè)外環(huán)外的板塊。
森蘭有仁恒森蘭雅苑、金地未來。唐鎮(zhèn)有綠城玉蘭花園和仁恒東郊花園。兩個(gè)板塊小區(qū)都是非常漂亮的，但是板塊的配套是配不上房?jī)r(jià)的，或許蘿卜白菜各有所好吧。
04 6.5萬(wàn)-9萬(wàn)/㎡
這個(gè)價(jià)位的次新選擇，可能只有外環(huán)外或者動(dòng)遷房選擇了。動(dòng)遷房不在我們的討論范圍，我們只討論商品次新改善，那么就不得不在外環(huán)選擇了。
這個(gè)價(jià)格段，首選就是周浦和康橋了，而且也是我認(rèn)為唯一值得買的次新板塊聚集地，其他的外環(huán)外板塊或許都有，但是都沒有周浦和康橋值得考慮。
周浦和康橋，又稱為張江南，承接了張江外溢人口。產(chǎn)業(yè)是周浦和康橋最主要的核心優(yōu)勢(shì)，康橋工業(yè)園區(qū)、醫(yī)學(xué)谷和張江等等，都是高精尖產(chǎn)業(yè)的聚集地。
而這個(gè)價(jià)格段，次新大三房的選擇，有康橋板塊的中邦城市和綠地東上海等。
如果追求學(xué)區(qū)的，可以選擇對(duì)口澧溪的明天華城、繁榮華庭和御沁園等幾個(gè)小區(qū)，這是首選。
至于沈默花苑、龍威茗庭和綠地梧桐苑等等小區(qū)，就不是改善的主流了，半新不舊，建議慎重考慮。
05 寫在最后
到這里，我不禁感慨，上海的房?jī)r(jià)真的太貴了。
內(nèi)環(huán)內(nèi)濱江一線，暫且不去討論，因?yàn)檫@是全球頂級(jí)富人的產(chǎn)品了。但，對(duì)于中產(chǎn)改善來說，真的是拼盡一生，才可以購(gòu)買得到的產(chǎn)品了。
內(nèi)環(huán)15萬(wàn)/㎡+，中環(huán)12萬(wàn)/㎡+，中外環(huán)10萬(wàn)/㎡+，外環(huán)外7萬(wàn)/㎡+，一套100多平的三房，輕輕松松總價(jià)就要破1000萬(wàn)，而這還僅僅是改善的入門。
或許若干年后，我們重新再看這篇文章，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，2022年5月份，現(xiàn)在這個(gè)浦東房?jī)r(jià)，真的好便宜。