十一期間，樓市“緊箍咒”頻出，19城先后出臺新的調(diào)控政策，引起房地產(chǎn)市場軒然大波。而追及源頭，則為今年多城房價的“無節(jié)制”上漲，且其上漲態(tài)勢及引發(fā)購房者置業(yè)的“緊迫劇情”，用“瘋狂”一詞來形容甚至都缺少幾分顏色！
然而，這種“瘋狂”，在滄州購房者還沒有做好心理準(zhǔn)備的情況下，已經(jīng)在這個四線城市蔓延開來。
現(xiàn)實(shí)是最好的劇情大師：徹夜排號、日光盤、開盤當(dāng)天調(diào)價、捂盤惜售……此類曾讓滄州購房者感覺遙不可及的詞匯，如今卻一一在這座小城上演。
與市場現(xiàn)象“交相輝映”的是房價的瘋狂上漲，以下幾組數(shù)據(jù)足以證明這場“戲劇”讓人拍案叫絕之處：據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截止今年9月，市區(qū)樓盤自開盤以來，最高漲幅達(dá)4600元/平，這就意味著，幾年之間，購置一套100平的房子，成本已經(jīng)增加46萬元。尤其西南板塊跳價明顯，入統(tǒng)10盤中，7盤上漲幅度超3000元/平。另外，該區(qū)域樓盤有多個在10月份再次上調(diào)均價，如建工鳳凰城、嘉禾一方花園和宏宇亞龍灣，目前均價均超過9000元/平，漲幅超900元。
而據(jù)全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心公布的數(shù)據(jù)，2016年9月滄州住宅均價達(dá)7276元/㎡，環(huán)比上漲447元，同比上漲1413元。運(yùn)河區(qū)均價蟬聯(lián)首位，已逼近9000元/㎡。來源于中國房價平臺的數(shù)據(jù)顯示，9月份，綜合實(shí)力列為四線(2016年4月，《第一財經(jīng)周刊》中國城市新分級名單)的滄州，房價殺入全國60強(qiáng)，已趕超一線城市沈陽、長沙、重慶、西安，二線城市汕頭、烏魯木齊等和柳州、泰州等多個三線城市。
那么，今年，尤其是下半年以來，讓滄州房價或者說樓市如此瘋狂的“幕后操盤者”到底是“誰”？
全國漲價氛圍縈繞 政府的“手”不斷放松
2016年，決策層調(diào)控樓市延續(xù)2015年趨勢，盡管次數(shù)有所減少，但方向仍是不斷放松。首套房首付降至2成、公積金存款利率上調(diào)、降契稅、免征營業(yè)稅、降準(zhǔn)、商改租……一系列利好，導(dǎo)致需求市場活躍，亦為房價上調(diào)埋下伏筆。
從不久前上海的離婚買房到杭州限購前夜搶房，再到京津及河北環(huán)京樓市持續(xù)高燒，恐慌性購房不斷加劇，全國房價被上漲氛圍縈繞。北京8月平均單套商品房住宅成交價已至526萬元，達(dá)到歷史最高點(diǎn)；天津均價也排進(jìn)全國房價前十名；石家莊、廊坊、香河等河北環(huán)京地區(qū)房價也開啟飆升模式。受全國趨勢和地緣因素影響，滄州房價上漲“情有可原”。
盡管十一期間，19城收緊樓市政策，但效果顯現(xiàn)仍需時間。中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，“當(dāng)下地方政策只具有喊話作用，對于已經(jīng)歷過多年限購的購房者來說，除非信貸收緊，否則抑制作用非常有限。不收緊信貸的任何調(diào)控政策，都沒有作用”。
土地稀缺價格飆升 成本成漲價支撐要素
近兩年，滄州土地市場逐漸呈現(xiàn)“供應(yīng)少，畝價高”的態(tài)勢。據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，滄州2011年共拍賣土地12次，2012年7次，2013年6次，2014年4次，2015年4次。5年間，受城區(qū)規(guī)劃和房地產(chǎn)市場影響，土地拍賣次數(shù)逐年減少。2015年，滄州通過土地招拍掛公開出讓的住宅用途用地共成交7宗，較2014年減少16宗。而2016年截至目前，3次土拍，住宅用地共成交7宗，但均集中在3月份前，時隔7個月，市區(qū)未有一宗住宅用地出讓。
除供應(yīng)減少外，土地價格不斷飆升。2013年，吉祥天著以2539.66元每平的樓面價坐實(shí)當(dāng)時的“年度地王”；2015年，天成名著四期地塊CTP-1507宗地，以442萬的畝價刷新滄州地王紀(jì)錄，樓面價達(dá)2654.48元每平；據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，今年，某房企或?qū)⒁?00萬畝價逐鹿青海南大道地塊。
作為房地產(chǎn)成本的重要組成，“面粉”漲價隨之帶動“面包”價格上調(diào)。除土地成本外，建材價格、人工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本的上漲，也成房價上漲的一個隱形幕后推手。稅費(fèi)方面，作為財政收入的重要部分，下調(diào)概率亦較低，政府難以“溫柔”相待。此類種種，均成滄州房價上漲的支撐要素。
樓市“僧多粥少” 多盤甩尾或主推商業(yè)
從房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度分析，供求關(guān)系作為影響價格波動的重要因素，亦成為當(dāng)前滄州房價上漲的原因之一。
滄州市第十三屆人民代表大會第四次會議公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，滄州新建商品房銷售漲幅明顯，1-5月份，中心城區(qū)新建商品房銷售面積118.14萬平方米，同比增長173.03%。經(jīng)市住建局、統(tǒng)計局聯(lián)合調(diào)查，截止2016年3月底，全市商品房庫存面積374.34萬平方米，其中中心城區(qū)145.41萬平方米，各縣（市、區(qū)）228.93萬平方米。全市商品房庫存去化周期為8.03個月，其中中心城區(qū)為6.15個月，各縣（市、區(qū)）為9.96個月。根據(jù)全省去庫存會議通報情況，滄州房地產(chǎn)庫存較少，是全省四個庫存合理的地市之一。
而據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前，滄州市區(qū)除龍岸清華、九樂傾城、貽成御景獅城、御湖金茂府、宏宇亞龍灣、建工鳳凰城、嘉禾一方花園、信友城市之光、滄興一品、御宇國際城房源相對“充足”外，其他多樓盤已逐漸進(jìn)入甩尾階段，或主打商業(yè)。
市區(qū)樓市“僧多粥少”，地段、配套、交通、質(zhì)量等綜合水平相對較高的項目自然而然成為房價走高的“引領(lǐng)者”，也從而一點(diǎn)帶線，以線帶面，拉動整個市區(qū)價格的上調(diào)。
開發(fā)商競價彼此看齊 漲價動力十足
市區(qū)房源供應(yīng)減少和購房者買漲不買跌的心理規(guī)律已給足房企上調(diào)房價的理由，作為樓市調(diào)控“殺手锏”的銀行信貸松動亦成為后勁十足的“催化劑”，但不難發(fā)現(xiàn)，市區(qū)部分區(qū)域還卻存在另一種“非合理”現(xiàn)象，既“開發(fā)商彼此競價”。
如9月份，西南板塊同沿黃河路的建工鳳凰城和宏宇亞龍灣（黃河路延伸線）在產(chǎn)品線未有較大變動的情況下，均價分別上調(diào)900元和1800元，而兩者上調(diào)時間相差不到一周；8月份，西北板塊弘仁里和龍岸清華均價上調(diào)500和200元，東南板塊天成熙園和滄興一品分別上調(diào)600和200元。種種均可看出，部分房企調(diào)價非單純受土地成本、產(chǎn)品線調(diào)換等因素決定，而是區(qū)域競價。
購房者恐慌心理嚴(yán)重 投資客制造緊張氣氛
房價的上漲呈現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)的畫面是部分熱點(diǎn)項目上購房者之間的“博弈”。購房者恐慌心理嚴(yán)重，置業(yè)迫切。
圖中分別為嘉禾一方、亞龍灣、榮盛和天成和園排號或選房當(dāng)天現(xiàn)場情況
9月底，嘉禾一方花園33#樓高層住宅開盤，當(dāng)天下午項目均價較上午即上調(diào)300元/平，據(jù)項目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，房源開盤當(dāng)天即清；無獨(dú)有偶，宏宇亞龍灣1#、6#樓開盤當(dāng)天現(xiàn)場同樣現(xiàn)排隊“搶”房，10月1日2#樓排號，更有人徹夜排隊，而據(jù)了解，該樓座開盤價格預(yù)計將達(dá)元；徹夜排隊搶房已不是個例，10月6日榮盛項目排卡，同樣現(xiàn)徹夜搖號，據(jù)悉排卡數(shù)量超5000位；再有，在滄州少見的“日光盤”天成和園，800余套房源開盤當(dāng)日即被搶購一空，據(jù)了解，當(dāng)天現(xiàn)場聚集2000余位購房者。
當(dāng)然，“瘋狂”群體中的角色并非全部由剛需購房者扮演，投資客們的推手作用在這場恐慌購房的戰(zhàn)爭中應(yīng)運(yùn)而生，投資客排號翻幾十倍倒手已經(jīng)成為地產(chǎn)圈公開的秘密。
而購房恐慌與房價上漲已經(jīng)形成循環(huán)，房源緊俏價格飆升造成購房人對滄州樓市出現(xiàn)恐慌，擔(dān)憂價格持續(xù)上漲甚至無房可買。大量剛需群體提前置業(yè)計劃，改善型人群也提前入市，投資客更是見縫插針，促使庫存持續(xù)下降，價格持續(xù)上漲。
編者按：滄州房價上漲“動力十足”并非意味此現(xiàn)象合理，房價瘋狂上漲可謂在透支未來的活力，而房地產(chǎn)被炒成了金融產(chǎn)品，也預(yù)示著泡沫風(fēng)險的猛增。如今，房價瘋狂上漲，受傷害的是連想做“房奴”都被排擠在門外的群體，但一旦泡沫被擠破，傷害更大的是選擇在當(dāng)前置業(yè)，較之前承受更大房貸壓力的剛需購房者和暗潮中涌動的投資客們。
而面對這場瘋狂樓市戲劇，滄州決策層并非袖手旁觀，9月上旬，滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序的通知》，從證件、炒賣房號、定價情況等方面控房價，但抑制“風(fēng)暴”需要的必然不是“溫柔”的書面文章，調(diào)控落地亦尚需時日。不過，部分購房者對房價下降的企盼多會落空，觀察各城市房地產(chǎn)市場，幾乎從未現(xiàn)房價下調(diào)現(xiàn)象。隨著政府調(diào)控和金九銀十后購房者回歸理性，滄州房價或?qū)⒅饾u恢復(fù)穩(wěn)定。
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