2024年9月底，樓市放大招了。在政策的大力支持下，整體市場呈現(xiàn)出了止跌回穩(wěn)的跡象，成交量放大，房價也有所回暖。
但如果去觀察各城市的房價走勢，發(fā)現(xiàn)回升主要是一些大城市，尤其是一線城市及幾個強二線城市。大多數(shù)的中小城市的房價走勢在政策支持下，下跌幅度確實有所收窄，但似乎仍未改變下行的態(tài)勢。
而從去年9月份接下來幾個月房價的走勢來看，基本上也是呈現(xiàn)了這一態(tài)勢，房價走勢因城市分化的趨勢越來越明顯，也似乎有加速的態(tài)勢。
其實，房價走出這樣的分化的特征也是很正常的。回顧一下最近20多年房地產市場的發(fā)展歷程，2020年以前基本上走出的是普漲行情，而2020年-2024年走出是普跌行情。經(jīng)歷系統(tǒng)性的普漲及普跌后，樓市發(fā)展將更加成熟，房價的漲跌將回歸到城市基本面上來，即城市的發(fā)展情況及住房供求情況將決定其房價未來的走勢。
這種房價走勢分化的趨勢，簡單來說就是一線城市及部分二線城市這些大城市的樓市有望繼續(xù)走高，房價也有望率先止跌回漲，且未來有可能維持著震蕩上行的態(tài)勢。而大多數(shù)的中小城市的房價卻會因為其需求不足，缺乏上漲的基礎，大概率會呈現(xiàn)震蕩橫盤或是下行的態(tài)勢。
參照國際上其他國家和地區(qū)的房地產市場發(fā)展經(jīng)驗，超級大城市的樓市中長期來看都是上行的，即便是在短期遇到危機出現(xiàn)下跌的情況、甚至比較大幅度的下跌調整，在市場恢復的過程中也能夠快速的反彈回來，并且繼續(xù)創(chuàng)新高。
究其原因，也不復雜。超級大城市在經(jīng)濟發(fā)展、產業(yè)類型、城市配套、發(fā)展機會等方面基本上可以說是具有絕對的優(yōu)勢，這就會吸引人口不斷的流入或是保持相對較高的人口規(guī)模，其樓市的發(fā)展就有了堅實的需求支撐。市場短期情緒化的下跌，很容易就會反彈回來。而中小城市的情況就不一樣了，城市的發(fā)展預期遠不及大城市，其住房市場也早已進入供大于求的狀態(tài)，在預期未來住房需求還會萎縮的情況下，房價該如何能漲？